sexta-feira, 9 de dezembro de 2016

Tudo sobre casas de madeira (burocracia)





O enquadramento legal de uma casa pré-fabricada, casa de madeira ou casa modular é, em Portugal, o mesmo de uma casa dita "normal".
Se pretende construir casa, seja casa de férias ou a sua residência permanente, deverá sempre efectuar o licenciamento da mesma junto da Camara Municipal onde se encontra o terreno e, caso o terreno esteja em RAN ou REN, deverá primeiramente obter o parecer positivo para a construção junto da REN/RAN.

As leis de consulta obrigatória são: Decreto de Lei 555/99 e as alterações introduzidas na Lei 60/2007

Seja uma casa em madeira, uma casa modular, uma casa pré-fabricada, ou uma casa "normal", o licenciamento é obrigatório e as leis comuns, diferenciando apenas o método de construção e não a construção em si.

Os possíveis enquadramentos legais a que um terreno para construção de casa poderá estar sujeito são os seguintes:

RAN – Rede agrícola nacional
REN – Rede ecológica nacional
POAP - Planos de ordenamento das áreas protegidas (Parque nacional, reserva natural, Parque Natural e paisagem protegida).
PROOT – Plano regional de ordenamento do território
POOC - Plano de ordenamento da orla costeira
PDM – Plano director municipal
PU – Plano de urbanização
PP – Plano de pormenor



O licenciamento habitacional no âmbito da construção ou da utilização de imóveis é obrigatório nas seguintes situações:
•Novos edifícios, reconstrução, ampliação e alteração;
•Reparação, demolição e alteração da topografia.




Estão dispensadas de licenciamento:
•As obras de simples conservação, restauro, reparação ou limpeza, quando não impliquem modificação da estrutura das fachadas, da forma dos telhados, da natureza e da cor dos materiais de revestimento exterior;
•As obras da iniciativa das autarquias locais desde que previamente aprovadas pela Câmara Municipal;
•As obras promovidas pela administração directa ou indirecta do Estado;
•As obras no interior de edifícios não classificados ou em fracções autónomas, quando não impliquem modificações da estrutura resistente das edificações, das fachadas, da forma dos telhados, das cérceas, do número de pisos ou aumento do número de fogos.

Para a realização deste tipo de obras deve, no entanto, ser apresentada à Câmara Municipal, com 30 dias de antecedência, uma informação instruída com as peças escritas e/ou desenhadas imprescindíveis, assinadas por técnico legalmente habilitado e acompanhada de um termo de responsabilidade.



A Licença de Construção visa configurar a construção ou a obra com as normas técnicas de edificação e, também, com os instrumentos de planeamento territorial que porventura existam, tais como:


•Plano de Pormenor;
•Alvará de Loteamento;
•Plano de Urbanização;
•Plano Director Municipal.

Processo de Licenciamento:
O pedido de licenciamento de construção tem que ser processualmente enquadrado conforme o local em que se integra seja:

- Área abrangida por Plano de Pormenor ou Alvará de Loteamento;
- Área abrangida por Plano de Urbanização;
- Área abrangida por Plano Director Municipal;
- Área não abrangida por Plano Municipal de Ordenamento do Território ou Alvará de Loteamento;
- Obras cujo processo carece de aprovação da Administração Central.



Instrução do Processo:

Qualquer pedido de licenciamento deve ser instruído com o Projecto de Arquitectura, que inclui:
- Memória descritiva;
- Plantas;
- Cortes;
- Alçadas;
- Pormenores de execução.

O Projecto de Arquitectura será apreciado tendo em conta, não só, a conformidade do mesmo com o(s) instrumento(s) de planeamento territorial existente(s) mas, também, com outras normas legais e regulamentares aplicáveis e com o aspecto exterior dos edifícios e sua inserção no ambiente urbano e na paisagem.


Se o edifício ficar sujeito a propriedade horizontal, o Projecto de Arquitectura deve ainda incluir:


•Discriminação das partes do edifício correspondentes às várias fracções e das partes comuns, de modo a que estas fiquem devidamente individualizadas;
•Valor relativo de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem do valor real do prédio;
•Demais elementos necessários para a constituição de propriedade horizontal.



Aprovado o Projecto de Arquitectura, deverão ser apresentados os projectos de especialidades (estabilidade, alimentação e distribuição de energia eléctrica, instalação de gás, redes interiores de água e esgotos, instalações telefónicas, isolamento térmico, chaminés de ventilação e exaustão de fumos ou gases de combustão, ascensores para transporte de pessoas e mercadorias, etc.).



Ou seja, se a entidade administrativa não der resposta dentro dos prazos previstos na lei, o seu silêncio corresponde a um consentimento implícito, que se traduz na aprovação imediata do pedido.

•Licença de Utilização:
Concluída a obra executada ao abrigo de Alvará de Licença de Construção, será passado pela Câmara Municipal, a requerimento do interessado e após vistoria da obra, o Alvará de Licença de Utilização que comprova a conformidade com o projecto aprovado e condicionantes do licenciamento.

O requerimento para emissão da licença e respectivo Alvará de Utilização deve ser acompanhado de uma declaração do técnico responsável pela direcção da obra, desde que este possua formação e habilitação legal para assinar projectos, comprovando a conformidade da obra com os condicionamentos do licenciamento e com o uso previsto na Licença de Construção.

Se não existir esta declaração do técnico ou se, apesar dela, ocorrerem suspeitas quanto à conformidade da obra, terá lugar uma vistoria por técnicos designados pela Câmara, nos 45 dias seguintes ao requerimento da licença.

Se este prazo for ultrapassado sem a vistoria se realizar, considera-se que há deferimento tácito do pedido de licença, devendo o interessado requerer a emissão do respectivo alvará.

Se, por outro lado, a vistoria vier a ter lugar no prazo previsto com aprovação unânime pelos técnicos, o alvará deverá ser emitido no prazo de cinco dias, sob pena de se considerar igualmente um deferimento tácito.

Minuta contrato de trespasse

Contrato de Trespasse
Entre:
Primeiro:
Nome, estado civil, portador do B.I. nº ......, datado de ....., emitido pelo arquivo de ......, e com o Nº. Contr. ......., residente na ......., Freguesia de ......, concelho de ......, adiante designado por Primeiro Contraente;
Segundo:
Nome, estado civil, portador do B.I. nº ......, datado de ....., emitido pelo arquivo de ......, e com o Nº. Contr. ......., residente na ......., Freguesia de ......, concelho de ......, adiante designado por cedente, adiante designada por Segundo Contraente;
Terceiro (Senhorio):
Nome, estado civil, portador do B.I. nº ......, datado de ....., emitido pelo arquivo de ......, e com o Nº. Contr. ......., residente na ......., Freguesia de ......, concelho de ......, adiante designado por cedente, adiante designada por Terceiro Contraente;
Considerando que:
- o 1º contraentre é proprietário e legímo possuidor do estabelecimento comercial destinado a ....., situado na fracção autónoma designada pela letra «...», correspondente ao ... andar do prédio urbano sito na Rua ...., nº ..., freguesia ......., no concelho de Lisboa, inscrito na respectiva matriz sob o art. ......, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº ......, registado a favor do 3º contraente, com o valor tributável de ... euro (ext.).,
- e que o local acima indicado se encontra tomado de arrendamento a (nome e identificação), mediante escritura pública outorgada em (data), lavrada a fls. 11 no livro C do ...º Cartório Notarial de .....,
é celebrado o presente contrato que se rege pelas seguinte cláusulas:

O 1º contraente vende ao 2º contraente, que lhe compra, o direito ao trespasse de estabelecimento comercial acima identificado, que inclui, designadamente, os respectivos móveis, utensílios, mercadorias, alvarás e outras licenças, bem como o correspondente direito de arrendamento, livre de qualquer passivo.

1. O referido trespasse efectua-se pela quantia de … euro (ext.).
2. O pagamento efectuar-se-à da seguinte forma:
a) Nesta data, o 2º contraentre paga ao 1º contraente a quantia de … euro (ext.), que este recebe e da qual dá respectiva quitação;
b) No prazo de 6 meses a contar desta data, o 2º contraente obriga-se a pagar a quantia de Esc. ... euro (ext.) ao 1º contraentre, correspondente ao remanescente que se obriga a aceitar.

O 1º contraente reserva o direito de propriedade do estabelecimento comercial objecto do presente contrato até integral pagamento do preço estipulado.

O 2º contraente obriga-se a comunicar ao senhorio acima identificado a celebração do presente contrato, no prazo de 15 dias a contar desta data, mediante carta registada.

O 3º contraente dá o seu consentimento à transmissão aqui contratada nos termos em que esta é efectuada.

Foro.
(Local), (Data)
Assinaturas

O que significa trespasse?



Trespasse é uma forma de contrato que tem por objetivo a transferência da titularidade de um estabelecimento comercial.





Atenção que o trespasse implica muito mais que a simples compra de uma empresa convém ter muita atenção aos detalhes abaixo indicados.



As dividas assumidas antes do trespasse

Cíveis – contabilizadas – responsabilidade solidaria entre ambos. O vendedor fica responsável solidariamente por um ano. Caso o vencimento da divida seja depois do contrato o prazo começa após o vencimento da divida; caso o vencimento seja antes do contrato o prazo começa na publicação do contrato. Não contabilizadas – responsabilidade do vendedor

Trabalhistas– responsabilidade do alienante e do adquirente do estabelecimento comercial

Tributaria (art. 133 do Código Tributário Nacional) – é decorrente do fato gerador. Se o alienante encerrar sua atividade empresarial após o contrato a responsabilidade é exclusiva do comprador; se o alienante continuar desempenhando atividade jurídica ou cessar por um prazo de 6 meses a atividade jurídica ele é o responsável principal e o comprador possui atividade subsidiaria. Se o adquirente adquirir o estabelecimento comercial em um leilão judicial ele não responde por nenhuma divida anterior. O adquirente recebe os créditos, se ele notificar o credor, sobre a compra do estabelecimento. O comprador assume o lugar do vendedor no contratos comerciais assumidos pelo alienante, estando obrigado a cumprir todos eles. Salvo a locação do imóvel, que estará sujeito a aceitação do dono na substituição. Após o contrato de trespasse o vendedor não pode fazer concorrências com o comprador por um prazo de cinco anos, salvo se não estiver nada estipulado no contrato.

quinta-feira, 8 de dezembro de 2016

Minuta procuração para gerir imóveis


Procuração escrita e assinada pelo representado, com reconhecimento presencial da letra e assinatura na Conservatória Notarial

PROCURAÇÃO PÚBLICA 

(Nome), casado sob o regime da comunhão de adquiridos com (nome), (morada), Freguesia , Concelho  (ou residência na País), Contribuinte Fiscal n.º_______________ 
constitui seu bastante procurador a (nome do representante) residente (morada), a quem autoriza e concede os plenos poderes necessários para em seu nome e como se presente fosse, assinar contratos de mútuo com instituição bancária, pelo montante e demais condições que entender convenientes.-------------------------------------- 
Iguais poderes lhe confere para assinar as competentes escrituras, pagando o preço e dando quitação e representando-o junto de quaisquer repartições públicas e oficiais, designadamente em Repartições de Finanças, Câmaras Municipais, Conservatórias do Registo Predial e Companhias de Seguros, tudo requerendo, designadamente quaisquer actos de registo, provisórios e definitivos, averbamentos e cancelamentos, praticando e assinando o que necessário for aos fins indicados. Mais lhe confere poderes para movimentar quaisquer contas bancárias, a prazo ou à ordem, assinando recibos ou cheques.--------------- 
Esta procuração é válida pelo período de seis meses.----------------- 

________________________________ 
(Assinatura do representado/ declarante) 

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(Assinatura do funcionário consula

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